A1 1992年(平成3年)、バブルが崩壊するまで日本経済は右肩上がりで、物価が高騰してきました。当時物価も上がり、固定資産税などの
税金も上がってきました。1986年(昭和61年)末で「地代家賃統制令」が廃止されたことから、一挙に地代・家賃が高騰しました。
しかし、バブルが崩壊した後15~6年間地価は下落し続け、今日ではバブル時の3分の１か、高くて半分となっています。当然税金も
横ばいないしは下がっています。借地借家法は、土地・建物にかかる税金などの増減。土地建物の価値の増減などにより、地代家賃の
増減額請求が出来るとしています。
一般的に、「地代家賃は上げるは容易く、下げるは難し」です。本来、税金も地価も下がっているのですから、地代家賃も下がって
当然ですが、今日の地代家賃はバブル期の最高に高いところで「高止まり」になっているところが大半ではないでしょうか。
今求められるのは、積極的な「値下げ運動」だと私たちは考えています。
A2 今問題になっており、政府、大手不動産業界が強引に押し進めようとしている「定期借地契約」=借地借家法第38条でない、普通の
土地・建物賃借契約では、賃貸人側の一方的な契約解除通告だけでは契約解除できません。
契約を解除するには、賃貸人自身が使用するなどの「正当事由」がなければなりません。
A3 Q2でお答えしたとおり、賃貸人側の一方的な契約解除通告では契約の解除は出来ません。
契約の更新には、「合憲更新」と「法定更新」があります。前者は文字通り賃貸人と賃借人双方が"合意"した「賃貸借契約書」などを
交わしてする更新です。
後者は、契約条件例えば賃料。賃貸借期間、更新料などどれか一つでも賃貸人と賃借人双方が"合意"できなかったときでも、賃借人の
賃借権は守られ、法律が認めた更新です。なお更新料の有無は、更新の条件とはなりません。
A4 賃借建物の修理・修繕は、原則として屋根・壁・床や塀など外回りなどの基礎に関わる部分は賃貸人が、建具や畳など住まいの部分は
賃借人側がすることになっています。このことは民法第606条に規定されている「賃貸人は、賃貸物の使用及び省益に必要な修繕を
する義務を負う」ことによるものです。
ただ、京都のように戦前から借りていて、古い建物で賃料の比較的安いところではその限りではありません。さらに修繕費を賃借人側
が負担するものであっても、事前の賃貸人側の承諾を得ることが必要です。
A5 一方的な家賃の値上げ請求には応ずる必要はありません。賃料はあくまで賃貸人と賃借人双方の合意が必要です。賃借人側も賃料減額
請求権もあります。調停や裁判で、賃料が決まるまでは現在の賃料=最終合意資料を支払えばよいのです。
もし賃貸人側が「賃料受け取り拒否」した場合は法務局に「供託」することは必要です。
A6 こんな請求は、断固拒否しましょう! 京借連としてもバックアップします。
A7 敷金は「原則返還」です。しかしケースは様々です。
ただ、最終的に鍵を返すときの「立ち会い」が決定的です。故意・過失による疵や損耗以外は賃借人側の負担義務がありません。
安易に「故意・過失」を認めないことです。「立ち会い」のときに簡単にはんこやサインをしないことです。
A8 前の質問と同じことです。請求書を見て納得できないときは、弁護士か京借連にただちに相談して下さい。